Agenzie di viaggio intermediarie nelle locazioni brevi: obblighi fiscali, ritenuta e CIN nel 2026
Nota: questo articolo ha finalità informative e non sostituisce la consulenza di un commercialista o di un professionista abilitato. Le situazioni concrete possono presentare variabili specifiche che richiedono una valutazione individuale.
Le locazioni brevi non sono territorio esclusivo delle piattaforme online come Airbnb o Booking.com. Alcune agenzie di viaggio svolgono — o hanno iniziato a svolgere — attività di intermediazione su immobili a uso abitativo destinati a soggiorni di breve durata, spesso come complemento all'offerta turistica tradizionale. Nel 2026 questo ruolo comporta obblighi fiscali precisi, in parte rafforzati dalla Legge di Bilancio 2026 e dalla guida aggiornata dell'Agenzia delle Entrate di aprile 2026. Ignorarli espone a sanzioni che non passano inosservate nei controlli.
Che cosa si intende per locazione breve: la definizione normativa
Il perimetro di applicazione è fissato dall'art. 4 del D.L. 50/2017. Rientrano nella definizione i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di impresa, anche tramite intermediari immobiliari o portali telematici.
Tre elementi qualificano la locazione breve:
- durata massima: il singolo contratto non supera 30 giorni;
- parte locatrice: una persona fisica che non agisce nell'esercizio di impresa;
- uso abitativo: l'immobile appartiene alle categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusa A/10 (uffici).
Le agenzie di viaggio che intermediano soggiorni in appartamenti privati rientrano in questa disciplina se l'immobile e il locatore rispettano questi requisiti. Non è rilevante la qualifica formale dell'intermediario — agenzia di viaggio, agenzia immobiliare, property manager o portale online — ma l'attività effettivamente svolta.
La nuova soglia dei due immobili introdotta dalla Legge di Bilancio 2026
La Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199/2025) ha ridotto la soglia oltre la quale l'attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale. Dal 1° gennaio 2026, il regime fiscale agevolato delle locazioni brevi (con cedolare secca) è riconoscibile solo in caso di destinazione a questa finalità di non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Dal terzo appartamento in poi, l'attività si presume imprenditoriale: obbligo di partita IVA, iscrizione al Registro delle Imprese, fuoriuscita dalla cedolare secca.
Questa modifica riguarda direttamente il locatore, non l'intermediario. Tuttavia, le agenzie di viaggio che gestiscono più immobili per conto di uno stesso proprietario devono verificare la posizione di quel locatore: se supera la soglia, il regime fiscale applicabile cambia e l'intermediario deve adeguare le proprie procedure.
Il ruolo dell'intermediario: due livelli di obbligo
Gli obblighi fiscali a carico dell'intermediario variano in funzione del ruolo concreto svolto nell'operazione. La distinzione è netta.
Intermediario che facilita il contratto ma non gestisce il pagamento
Se l'agenzia si limita a mettere in contatto locatore e conduttore, senza intervenire nell'incasso o nel pagamento del canone, il suo obbligo è esclusivamente di comunicazione: deve trasmettere all'Agenzia delle Entrate i dati dei contratti conclusi per suo tramite. La comunicazione va effettuata entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello di conclusione del contratto e deve includere, tra l'altro, il Codice Identificativo Nazionale (CIN) dell'immobile.
Intermediario che incassa o interviene nel pagamento del canone
Se l'agenzia di viaggio interviene nell'incasso — ovvero se il conduttore paga il canone all'agenzia, che poi lo riversa al locatore — scattano obblighi aggiuntivi e più onerosi:
- Applicazione della ritenuta del 21% sull'importo lordo del canone a titolo di acconto, al momento del pagamento al locatore;
- Versamento della ritenuta tramite modello F24, entro il giorno 16 del mese successivo a quello del prelievo, con il codice tributo 1919;
- Rilascio della Certificazione Unica (CU) al locatore, per attestare le ritenute operate;
- Presentazione del Modello 770, nella sezione relativa alle ritenute su locazioni brevi.
Un punto tecnico da tenere presente: la ritenuta si calcola sul corrispettivo lordo, che può comprendere anche le spese forfetarie per servizi accessori inclusi nel canone. Non rientrano nella base imponibile le penali, le caparre e i depositi cauzionali. Se l'ospite paga direttamente al locatore, anche in presenza di intermediazione, l'obbligo di ritenuta non sorge.
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN): adempimento preliminare
Il CIN è diventato lo strumento centrale di tracciabilità del mercato delle locazioni brevi. È stato istituito dall'art. 13-ter del D.L. 145/2023 e si richiede attraverso la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo, accessibile tramite SPID o CIE all'indirizzo bdsr.ministeroturismo.gov.it.
Per l'agenzia di viaggio intermediaria, il CIN assume due rilevanze operative:
- Obbligo di comunicazione: il CIN dell'immobile deve essere incluso nei dati trasmessi all'Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno;
- Responsabilità documentale: l'agenzia deve acquisire il CIN dal locatore prima di pubblicizzare o intermediare l'immobile. Fare pubblicità a un immobile privo di CIN espone a sanzioni amministrative.
Le FAQ operative aggiornate al 23 aprile 2026 dal Ministero del Turismo chiariscono i dettagli applicativi per le situazioni più complesse, incluse le ipotesi di locazione già avviate in forma imprenditoriale prima del novembre 2024.
Comunicazione dei dati: contenuto e sanzioni
La trasmissione dei dati all'Agenzia delle Entrate deve includere, per ciascun contratto intermediato:
- i dati identificativi del locatore;
- la durata della locazione;
- l'importo del canone pattuito;
- il Codice Identificativo Nazionale (CIN) dell'immobile.
In caso di recesso dal contratto, l'intermediario non è tenuto a trasmettere i dati. Se il recesso avviene dopo aver già adempiuto alla comunicazione, è necessario rettificarla tramite le modalità informatiche predisposte dall'Agenzia delle Entrate.
Le sanzioni per omessa o incompleta comunicazione variano da 250 a 2.000 euro per contratto. Si tratta di sanzioni amministrative che si cumulano in presenza di più contratti non comunicati.
Cedolare secca e aliquote: cosa cambia per i locatori intermediati
L'agenzia che rilascia la Certificazione Unica e incassa i canoni per conto del locatore deve conoscere il regime fiscale applicabile, perché incide sulla qualificazione della ritenuta.
Per le persone fisiche che affittano con contratti brevi entro il limite dei due immobili, il reddito è soggetto a cedolare secca. Dal 2026 il sistema delle aliquote si articola su due fasce:
- 21% sull'immobile designato a scelta dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi;
- 26% sull'ulteriore unità (nel limite dei due immobili).
La ritenuta applicata dall'intermediario è sempre al 21%, indipendentemente dall'aliquota della cedolare applicabile al locatore, ed è sempre a titolo di acconto. È il locatore che, in sede di dichiarazione dei redditi, regolarizza l'eventuale differenza tra ritenuta subita e imposta dovuta.
Per l'intermediario questo significa che, anche quando la cedolare applicabile al locatore è al 26%, la ritenuta da operare e versare rimane al 21%.
Adempimenti pratici: calendario e checklist operativa
Per un'agenzia di viaggio che svolge attività di intermediazione nelle locazioni brevi, il ciclo di adempimenti nell'anno solare è il seguente.
Durante l'anno (per ogni contratto)
- Verificare che l'immobile disponga di CIN valido;
- Verificare che il locatore sia una persona fisica fuori dall'esercizio di impresa;
- Verificare che il locatore non superi la soglia dei due immobili in locazione breve nel periodo d'imposta;
- Se l'agenzia interviene nell'incasso: applicare la ritenuta del 21% al momento del pagamento al locatore;
- Versare la ritenuta tramite F24 (codice tributo 1919) entro il 16 del mese successivo a quello del prelievo.
Entro il 30 giugno dell'anno successivo
- Trasmettere all'Agenzia delle Entrate i dati di tutti i contratti conclusi tramite intermediazione nell'anno precedente.
Entro i termini per la Certificazione Unica
- Rilasciare al locatore la CU attestante le ritenute operate nell'anno.
Con il Modello 770
- Dichiarare le ritenute operate nella sezione dedicata alle locazioni brevi.
Documentazione da conservare
- Copia dei contratti intermediati;
- Documentazione relativa ai CIN degli immobili;
- Ricevute dei versamenti F24;
- Copie delle Certificazioni Uniche rilasciate.
Rischi in caso di mancato adeguamento
Le criticità più frequenti che emergono dai controlli dell'Agenzia delle Entrate riguardano:
Mancata applicazione della ritenuta: se l'agenzia ha incassato i canoni senza applicare la ritenuta del 21%, risponde in via solidale per le imposte non versate. Il recupero avviene nei confronti del sostituto d'imposta, non del locatore.
Omessa comunicazione dei dati: sanzione da 250 a 2.000 euro per contratto, con possibile cumulo. Un portafoglio di 20 contratti non comunicati può generare sanzioni tra 5.000 e 40.000 euro.
CIN assente o non verificato: l'intermediario che pubblicizza o intermedia un immobile privo di CIN è sanzionabile in via autonoma, indipendentemente dalla responsabilità del locatore.
Classificazione errata del locatore: se il locatore ha già superato la soglia dei due immobili e l'agenzia continua a intermediarlo come privato, il trattamento fiscale applicato è scorretto. L'agenzia deve acquisire una dichiarazione dal locatore sulla propria posizione all'inizio di ogni periodo d'imposta.
Errori nella base imponibile della ritenuta: includere o escludere erroneamente voci di costo dalla base su cui si calcola il 21% genera irregolarità che emergono dal confronto tra CU rilasciate, F24 versati e Modello 770.
Una nota operativa sulla gestione informatica
Il corretto trattamento delle locazioni brevi intermediata richiede un sistema amministrativo in grado di tracciare: il ruolo dell'agenzia per ogni contratto (con o senza incasso), l'importo lordo del canone, la ritenuta calcolata e versata, il CIN dell'immobile e i dati del locatore. Tenere questi flussi su fogli di calcolo separati è una fonte ricorrente di errori, soprattutto quando il volume di contratti gestiti supera le poche decine. Un gestionale strutturato — che separi le posizioni per locatore, immobile e contratto, e colleghi i pagamenti ai versamenti fiscali — riduce il rischio di disallineamenti tra CU emesse, F24 versati e dati comunicati all'Agenzia delle Entrate. TripMaster, in quanto software gestionale verticale per agenzie di viaggio e tour operator, consente di organizzare questi flussi in modo strutturato, abbattendo il rischio di errori operativi.